商品房预售合同的效力如何确定

（一）出卖人未取得预售许可证明签的预售合同，若起诉前仍未取得则无效，若起诉前取得可认定有效，所以买受人签约时可要求查看预售许可证明，出卖人应及时办理许可。

（二）合同登记备案手续不影响合同效力，当事人以此请求确认无效通常不被支持，但有特殊约定的按约定，除非一方已履行主要义务且对方接受。当事人应明确合同约定，履行义务时保留证据。

（三）合同要符合一般民事法律行为有效要件，包括有相应民事行为能力、意思表示真实、不违法和不违背公序良俗，否则可能无效或可撤销，各方签约时要确保自身符合条件、表意真实。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
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1.出卖人未取得预售许可证明时订立的预售合同原则上无效，但起诉前取得则有效，这是为保障交易安全和买受人权益，防止未具备预售条件房屋进入市场。同时，未办理登记备案手续不影响合同效力，尊重当事人意思自治，但一方履行主要义务对方接受时，即使有登记备案生效约定合同也有效。且合同需符合一般民事法律行为有效要件，否则可能无效或可撤销。
2.对于出卖人，应确保在销售前取得预售许可证明，避免合同无效风险。
3.买受人在签订合同前要核实预售许可证明情况，降低交易风险。
4.双方约定登记备案为生效条件时，要及时按约定办理，若一方履行主要义务，另一方应及时处理避免纠纷。
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结论：出卖人未取得预售许可证明订立的预售合同一般无效，但起诉前取得则有效；未办登记备案手续不影响合同效力，除非有特别约定且未满足履行主要义务条件；合同还需符合一般民事法律行为有效要件，否则可能无效或可撤销。
法律解析：根据《中华人民共和国民法典》等相关规定，出卖人预售商品房需有预售许可证明，没有该证明订立的合同原则上无效，不过起诉前取得可使合同有效，这是对合同效力的特殊规定。而登记备案手续并非合同生效的必要条件，一般情况下不能因未办理此手续就认定合同无效，除非当事人有特别约定，但如果一方已履行主要义务且对方接受，即使未满足约定的登记备案生效条件，合同依然有效。同时，合同要有效还需行为人有相应民事行为能力、意思表示真实且不违反法律和公序良俗。在实际生活中，商品房买卖涉及诸多法律问题，若遇到相关疑问，可向专业法律人士咨询。
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1.出卖人无商品房预售许可证明时签的预售合同无效，但起诉前取得则有效。
2.不能以未办登记备案手续为由请求确认预售合同无效。若约定以此为生效条件，按约定，但一方履行主要义务且对方接受的除外。
3.合同要满足行为人有相应民事行为能力、意思表示真实、不违法和公序良俗等条件，否则可能无效或可撤销。
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法律分析：
（1）出卖人在未取得商品房预售许可证明时与买受人订立的预售合同，通常会被认定无效。不过，若在起诉前取得该证明，合同可认定为有效，这给予了出卖人一定的补救机会。
（2）当事人不能仅以商品房预售合同未办理登记备案手续为由请求确认合同无效。但如果双方约定以办理登记备案手续为合同生效条件，一般从其约定。然而，若一方已履行主要义务且对方接受，即使未办理登记备案，合同依然有效。
（3）合同要有效，还需满足一般民事法律行为的有效要件，如行为人有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律和公序良俗，否则可能被认定无效或可撤销。

提醒：
购房者在签订商品房预售合同时，应先确认出卖人是否取得预售许可证明。对于合同生效条件等重要条款需仔细审查，遇复杂情况可咨询律师分析。